അപ്പാർട്ട്‌മെൻ്റ് ജീവിതം: പൊതുചെലവുകളും വെല്ലുവിളികളും

അപ്പാർട്ട്‌മെൻ്റ് ജീവിതത്തിൽ സാധാരണ ചെലവുകളിലേക്കുള്ള സംഭാവനകൾ നൽകാതിരിക്കുക എന്നത് വളരെ സാധാരണമായ ഒരു പ്രതിഭാസമാണ്. പൊതുവായ സ്വത്തുക്കൾ കൈകാര്യം ചെയ്യുന്ന അസോസിയേഷനുകൾ നേരിടുന്ന ഒരു പ്രധാന വെല്ലുവിളിയാണ് ഈ പ്രശ്നം കൈകാര്യം ചെയ്യുക എന്നത്. കുടിശ്ശികയും, അത് വീണ്ടെടുക്കാൻ എടുക്കുന്ന സമയവും ചെലവും ഈ അസോസിയേഷനുകളുടെ പ്രവർത്തനങ്ങളെ ദോഷകരമായി ബാധിക്കും. ഈ കിട്ടാക്കടങ്ങൾ അപ്പാർട്ട്‌മെൻ്റ് ഉടമസ്ഥതയെയും അതിൻ്റെ മൂല്യത്തെയും ബാധിക്കുമെന്നതിൽ സംശയമില്ല.

പൊതുവായ സ്വത്തുക്കളുടെ പരിപാലനം ഓരോ അപ്പാർട്ട്‌മെന്റിന്റെയും മൂല്യം നിർണ്ണയിക്കുന്നതുമായി നേരിട്ട് ബന്ധപ്പെട്ടിരിക്കുന്നു. ഈ മൂല്യത്തിൽ വിൽപ്പന മൂല്യവും വാടക മൂല്യവും ഉൾപ്പെടുന്നു. നല്ല പരിപാലനം മൂല്യം വർദ്ധിപ്പിക്കുമ്പോൾ, മോശം പരിപാലനം അത് കുറയ്ക്കുന്നു. ഒരു നിക്ഷേപം എന്ന നിലയിൽ അപ്പാർട്ട്‌മെൻ്റ് ഉടമസ്ഥതയെ നോക്കുമ്പോൾ, അത്തരമൊരു മൂല്യത്തകർച്ച ഒരു ഉടമസ്ഥൻ കേൾക്കാൻ ആഗ്രഹിക്കാത്ത കാര്യമാണ്.

നടപ്പാക്കാത്ത നിയമം: കേരള അപ്പാർട്ട്‌മെൻ്റ് ഓണർഷിപ്പ് ആക്ടിന്റെ പ്രസക്തി

അപ്പാർട്ട്‌മെൻ്റ് ഉടമസ്ഥതയുടെ നിയമപരമായ നില നിലനിർത്തുന്നതിനും പൊതുവായ സ്വത്തുക്കളുടെ ഫലപ്രദമായ പരിപാലനത്തിനുമായി സംസ്ഥാനം ഒരു പ്രത്യേക നിയമം പാസാക്കിയെങ്കിലും അത് ഇതുവരെ നടപ്പാക്കിയിട്ടില്ല. നടപ്പാക്കാത്തതിന്റെ കാരണങ്ങൾ നമ്മുടെ ചർച്ചാവിഷയമല്ല, മറിച്ച് അപ്പാർട്ട്‌മെൻ്റ് ജീവിതത്തിൽ അതിന്റെ സ്വാധീനമാണ്.

സംസ്ഥാനത്ത് അപ്പാർട്ട്‌മെൻ്റ് ജീവിതം 80-കളുടെ തുടക്കത്തിലാണ് ആരംഭിച്ചത്. അതിനുശേഷം നിർമ്മാണരീതികളിൽ ഗണ്യമായ പുരോഗതിയുണ്ടായിട്ടുണ്ടെങ്കിലും, നിയമപരമായ അടിസ്ഥാന സൗകര്യങ്ങൾ ഇപ്പോഴും പ്രാകൃത അവസ്ഥയിലാണ്. തൻമൂലം, ഉടമസ്ഥർക്കിടയിൽ തർക്കങ്ങളും അസംതൃപ്തിയും വ്യാപകമാണ്.

ചാരിറ്റബിൾ സൊസൈറ്റികളും പരിമിതികളും

പൊതുവായ സ്വത്തുക്കളിൽ യാതൊരു അവകാശവുമില്ലാത്ത ചാരിറ്റബിൾ സൊസൈറ്റികളുടെ രൂപത്തിൽ നിയമപരമായ സ്ഥാപനങ്ങൾ ഉണ്ടാക്കുന്ന നിലവിലെ സംവിധാനം ഫലപ്രദമല്ലെന്ന് തെളിയിച്ചു. പൊതുവായ സ്വത്തുക്കൾ പരിപാലിക്കുന്നതിനുള്ള പൊതുചെലവുകളുടെ വിഹിതം വീണ്ടെടുക്കുന്നതിലെ വർദ്ധിച്ചുവരുന്ന ബുദ്ധിമുട്ടാണ് ഒരു പ്രധാന പ്രശ്നം. വിഹിതം കൃത്യ സമയത്ത് അടയ്ക്കുന്നത് ഒരു അപവാദമായി മാറുമ്പോൾ, കുടിശ്ശിക വരുത്തുന്നത് ഒരു സാധാരണ കാര്യമാണ്. ചാരിറ്റബിൾ സൊസൈറ്റികൾ പലപ്പോഴും കുടിശ്ശിക വരുത്തുന്നവരെ പൊതുവായ സൗകര്യങ്ങൾ ഉപയോഗിക്കുന്നതിൽ നിന്ന് തടയുന്നതുൾപ്പെടെയുള്ള നടപടികൾ സ്വീകരിക്കുന്നു. അവ താഴെ പറയുന്നവയാണ്:

• ക്ലബ് ഹൗസുകൾ, ജിം, നീന്തൽക്കുളം തുടങ്ങിയവയിലേക്കുള്ള പ്രവേശനം നിഷേധിക്കുക.

• മാലിന്യ നിർമ്മാർജ്ജനം നിഷേധിക്കുക.

• കുടിശ്ശിക വരുത്തിയ തുകയ്ക്ക് കൂട്ടുപലിശ ഉൾപ്പെടെയുള്ള പിഴപ്പലിശ ചുമത്തുക.

• മറ്റ് സമാനമായ നടപടികൾ സ്വീകരിക്കുക.

ഇത്തരം നടപടികളിൽ ഭൂരിഭാഗത്തിനും നിയമപരമായ പിൻബലമില്ല. അപ്പാർട്ട്‌മെൻ്റ് ഉടമകൾക്ക് അസോസിയേഷനെ അപേക്ഷിച്ച് ഉയർന്ന അവകാശങ്ങളുണ്ട്. അതിനാൽ, പൊതുവായ സ്വത്തുക്കളുടെയും സൗകര്യങ്ങളുടെയും ഉപയോഗം തടഞ്ഞുകൊണ്ടുള്ള അസോസിയേഷൻ്റെ നടപടികൾ പലപ്പോഴും നിയമവിരുദ്ധമാണ്.

നൽകേണ്ട പൊതുചെലവുകളുടെ വിഹിതം നൽകാത്ത അംഗത്തിനെതിരെ അച്ചടക്ക നടപടികൾ എടുക്കുക, പ്രാഥമിക അംഗത്വത്തിൽ നിന്ന് പുറത്താക്കുക എന്നിവയെല്ലാം നിയമപരമായ പ്രത്യാഘാതങ്ങളിൽ ഉൾപ്പെടാം. എന്നാൽ, ഏതൊരു അച്ചടക്ക നടപടിയും അംഗത്വം റദ്ദാക്കുന്നതും യഥാർത്ഥത്തിൽ കിട്ടാക്കടം തിരിച്ചുപിടിക്കുന്നതിന് ഒരു പകരമാവില്ല.

കുടിശ്ശിക വീണ്ടെടുക്കാൻ നിയമപരമായ മാർഗങ്ങൾ

അസോസിയേഷന് ലഭ്യമായ മറ്റൊരു മാർഗം, അംഗങ്ങളും അസോസിയേഷനും തമ്മിൽ പൊതുവായ സ്വത്തുക്കൾ പരിപാലിക്കുന്നതിനുള്ള കരാർ ഇല്ലെങ്കിൽ പോലും, 1872-ലെ ഇന്ത്യൻ കോൺട്രാക്ട് ആക്ടിന്റെ അഞ്ചാം അധ്യായം പ്രകാരം ഒരു റിക്കവറി സ്യൂട്ട് ഫയൽ ചെയ്യുക എന്നതാണ്. കുടിശ്ശിക വരുത്തുന്ന അപ്പാർട്ട്‌മെൻ്റ് ഉടമയെ, അസോസിയേഷന്റെ സൗജന്യമല്ലാത്ത സേവനങ്ങളുടെ ആനുകൂല്യങ്ങൾ അനുഭവിക്കുന്ന ഒരാളായി കണക്കാക്കാവുന്നതാണ്. അത്തരം ആനുകൂല്യങ്ങൾ അനുഭവിച്ചതിനാൽ, നഷ്ടപരിഹാരം നൽകാൻ അയാൾ ബാധ്യസ്ഥനാണ്. എന്നിരുന്നാലും, പൊതുവായ സ്വത്തുക്കൾ പരിപാലിക്കുന്നതിനുള്ള ഈ നഷ്ടപരിഹാരം വീണ്ടെടുക്കുന്നതിനായി കുടിശ്ശിക വരുത്തിയവർക്കെതിരെ പ്രത്യേക കേസുകൾ ഫയൽ ചെയ്യേണ്ടിവരും. പലപ്പോഴും, പിഴപ്പലിശ ഈടാക്കാനുള്ള തീരുമാനങ്ങൾ നടപ്പിലാക്കുന്നത് വളരെ ബുദ്ധിമുട്ടാണ്. കൂടാതെ, വീണ്ടെടുക്കേണ്ട തുകയുമായി താരതമ്യം ചെയ്യുമ്പോൾ, നിയമനടപടികൾക്ക് വരുന്ന ചെലവ് കാരണം ഈ നിയമപരമായ മാർഗം ലാഭകരമല്ലാതായിത്തീർന്നേക്കാം.

കേരള അപ്പാർട്ട്‌മെൻ്റ് ഓണർഷിപ്പ് ആക്ടിന്റെ പ്രായോഗികതയും പരിഹാരങ്ങളും

ചാരിറ്റബിൾ സൊസൈറ്റി നിയമപ്രകാരം രൂപീകരിച്ച അസോസിയേഷനുകളിൽ നിന്ന് വ്യത്യസ്തമായി, കേരള അപ്പാർട്ട്‌മെൻ്റ് ഓണർഷിപ്പ് ആക്ട് 1983, കുടിശ്ശിക വരുത്തിയ അപ്പാർട്ട്‌മെന്റുകളിൽ നിന്ന് പൊതുചെലവുകളുടെ വിഹിതം ഈടാക്കുന്നതിനും അത് നിർണ്ണയിക്കുന്നതിനും വ്യക്തമായ വ്യവസ്ഥകൾ നൽകുന്നുണ്ട്. രജിസ്റ്റർ ചെയ്ത പ്രഖ്യാപനത്തിൽ (registered declaration) നിർദ്ദേശിച്ചിട്ടുള്ളതുപോലെ, പൊതുവായ സ്വത്തുക്കളിലെ അവിഭക്ത താല്പര്യത്തിന്റെ അടിസ്ഥാനത്തിൽ ഈ നിർണ്ണയം നടത്താവുന്നതാണ്.

അപ്പാർട്ട്‌മെൻ്റ് ഉടമകളുടെ അസോസിയേഷന് പൊതുചെലവുകളുടെ വിഹിതം നിർണ്ണയിക്കാൻ പൂർണ്ണ അധികാരമുണ്ട്. അസോസിയേഷന്റെ ബൈലോകൾക്കനുസരിച്ചാണ് ഇത് ചെയ്യുന്നത്. കൂടാതെ, പൊതുചെലവുകൾ വൈകിയതിന് പിഴപ്പലിശ ചുമത്തുന്നതിനുള്ള വ്യവസ്ഥ ബൈലോകളിൽ ഉണ്ടെങ്കിൽ, പിഴപ്പലിശ ഉൾപ്പെടെയുള്ള തുക നിർണ്ണയിക്കാനും അസോസിയേഷന് അവകാശമുണ്ട്.

അപ്പാർട്ട്‌മെൻ്റ് ഉടമകളുടെ അസോസിയേഷൻ നിർണ്ണയിച്ചതും എന്നാൽ അടയ്ക്കാത്തതുമായ എല്ലാ പൊതുചെലവുകളും, ആ അപ്പാർട്ട്‌മെന്റിന്റെമേൽ ഒരു നിയമപരമായ ബാധ്യതയായിരിക്കും (statutory charge). ഇതിന് സർക്കാർ കുടിശ്ശികകൾക്കും അപ്പാർട്ട്‌മെൻ്റിന്റെ ആദ്യത്തെ മോർട്ട്‌ഗേജിനും ശേഷം മുൻഗണനയുണ്ടായിരിക്കും.

നിയമപരമായ ബാധ്യതയും (Statutory Charge) അതിന്റെ പ്രാധാന്യവും

കേരള അപ്പാർട്ട്‌മെൻ്റ് ഓണർഷിപ്പ് ആക്ട് പ്രകാരം ഒരു പ്രഖ്യാപനം രജിസ്റ്റർ ചെയ്യേണ്ടതുണ്ട്. ഈ വിഷയത്തിൽ, കേരള ഹൈക്കോടതി വ്യക്തമായ നിർദ്ദേശങ്ങൾ പുറപ്പെടുവിച്ചിരുന്നു. അതനുസരിച്ച്, 1908-ലെ രജിസ്ട്രേഷൻ ആക്ടിന്റെ 51-ആം വകുപ്പ് പ്രകാരം പ്രഖ്യാപനത്തിന്റെ പകർപ്പ് ബുക്ക്-1-ൽ ഫയൽ ചെയ്യാനും, രജിസ്ട്രേഷനുമായി ബന്ധപ്പെട്ട എല്ലാ നിയമങ്ങളും വ്യവസ്ഥകളും പാലിക്കാനും കേരളത്തിലെ രജിസ്‌ട്രേഷൻ ഇൻസ്പെക്ടർ ജനറൽ എല്ലാ സബ് രജിസ്ട്രാർമാർക്കും നിർദ്ദേശം നൽകിയിരുന്നു. ഇതിന്റെ തുടർച്ചയായി സംസ്ഥാന സർക്കാർ ആവശ്യമായ സർക്കുലറുകൾ പുറപ്പെടുവിച്ചതായി കാണുന്നു.

പ്രഖ്യാപനം രജിസ്റ്റർ ചെയ്യുന്നതിന്റെ ഒരു ഫലമായി, സബ് രജിസ്ട്രി നൽകുന്ന ബാധ്യത സർട്ടിഫിക്കറ്റിൽ, സ്വത്ത് 1984-ലെ ആക്റ്റ് 5-ന് വിധേയമാണെന്ന് രേഖപ്പെടുത്തും. തൻമൂലം, അപ്പാർട്ട്‌മെൻ്റ് ഉടമകൾക്ക് അവരുടെ അപ്പാർട്ട്‌മെൻ്റ് കൈമാറ്റം ചെയ്യുമ്പോഴോ പണയപ്പെടുത്തുമ്പോഴോ ഉടമകളുടെ അസോസിയേഷനിൽ നിന്ന് കുടിശ്ശികയില്ലെന്ന് കാണിക്കുന്ന ഒരു സർട്ടിഫിക്കറ്റ് വാങ്ങേണ്ടിവരും.

തുക വീണ്ടെടുക്കുന്നതിനായി, നമുക്ക് 1882-ലെ കൈമാറ്റ നിയമത്തിലെ നാലാം അധ്യായം പരിശോധിക്കാം. ഇത് ഒരു നിയമപരമായ ബാധ്യത (statutory charge) സൃഷ്ടിക്കുന്നതിന്റെ പ്രത്യാഘാതങ്ങൾ വിശദീകരിക്കുന്നുണ്ട്. നിയമപ്രകാരം, കുടിശ്ശിക വരുത്തിയ ഉടമയുടെ അപ്പാർട്ട്‌മെൻ്റ് പൊതുചെലവുകൾ അടയ്ക്കുന്നതിനുള്ള ഒരു ഈടായി മാറുന്നു. അതിനാൽ, ഒരു ലളിതമായ മോർട്ട്‌ഗേജിന്റെ വ്യവസ്ഥകൾ ഒരു നിയമപരമായ ബാധ്യതയ്ക്കും ബാധകമാണ്. അങ്ങനെ, ഉടമകളുടെ അസോസിയേഷന് കുടിശ്ശിക വരുത്തിയ ഉടമയുടെ അപ്പാർട്ട്‌മെൻ്റ് കോടതി നടപടികളിലൂടെ വിൽക്കാനും, വിൽപ്പനയിൽ നിന്ന് ലഭിക്കുന്ന തുക കുടിശ്ശിക അടയ്ക്കാൻ ഉപയോഗിക്കാനും അവകാശമുണ്ടാകും. പൊതുചെലവുകൾ നൽകാത്തവർക്കെതിരെയുള്ള ഒരു പ്രതിരോധമായി (deterrence) ഈ വ്യവസ്ഥകൾ പ്രവർത്തിക്കുന്നു. ഇത് അസോസിയേഷന്റെ പ്രവർത്തനങ്ങൾക്ക് നിയമസാധുത നൽകുകയും, പൊതുവായ സ്വത്തുക്കളുടെ ശരിയായ പരിപാലനം ഉറപ്പാക്കുകയും ചെയ്യുന്നു.